本文转载自城市周看

在北京上海，最近成排的临街店面正在悄然地被拆除，然后砌墙封闭。

看看君认为，对临街店面全都一拆了之，或许不是最好的办法，需要展开理性分析，倾听各方声音，审慎处理。

通过本文，你将讨论以下问题：

拆店修墙行动是怎样的？街边店铺对城市有什么作用？拆除街边店铺是为了什么？街边店铺应该被拆除吗？除了拆除，还有没有其他更好的办法？

1北京上海，正在拆除临街店面

北京城的各个角落，最近正在开展轰轰烈烈的“整治开墙打洞行动”。

这个行动到底做了些什么呢？通过下面的对比照片，可以很快了解。



南菜园街乙1号楼整改前后 图片来源：西城街巷事

等等，图片下的标注是不是搞错了？

为什么下面那张门庭冷落的是“三年前”，上面那张门面热闹的是“现在”？店面不是一般随着城市发展越来越多吗？
不，你没看错，“整治开墙打洞行动”，就是把现有的临街店面变回之前的状态，犹如，逆转时光。







簋街新修的咖啡店、餐厅，正待拆除砌墙 图片来源：@宋壮壮

北京在拆除的只是破旧的门店吗？并不然，拆除是成排的、成片的，不少新修的、看着颇有档次的门脸儿，同样要拆。

仅2017年前三个月，北京市已整治“开墙打洞”6091处，这还只是全年计划的37.8%（北京晨报）。仅西城区，近三年来治理“开墙打洞”1496处，13297.4平方米（西城街巷事）。

也就是说，北京的临街店铺正以每月数以千计的数量在消失。

整治行动的过程，也就是“开墙打洞”的逆过程，重新将店铺拆除，砌上围墙：



图片来源：中国网



图片来源：中国建设报

上海正在发生的事情，与北京相似。

上海拥有密集的的小街道，临街开店比比皆是，这些街道充满了生活气息，天然就是“开放街区”的良好范本。



2016年8月，整治前的永康路

然而，这一年来，上海开展了“街区整治”、“街区风貌提升工程”、“拆五违”等行动，相继拆除了许多街边门店，甚至整条街一起搬迁——“愚园路、复兴路、永康路、大沽路、古羊路、红坊，之后可能还有嵩山路。”



‍2017年4月，被拆迁的古羊路

现在，我们大致明白这两个城市里在发生的事情了。接下来，我们稍微回顾城市理论，讨论街道店铺的作用与重要性。

2街道店铺对城市有多重要

“表面上，老城市看起来缺乏秩序，其实在其背后有一种神奇的秩序在维持着街道的安全和城市的自由”——《美国大城市的死与生》

（1）街道店铺的第一个作用：提供安全环境

美国著名城市社会学家简·雅各布斯在她的1960年代的著作《美国大城市的死与生》中提到了街道的三种用途：安全、交往、孩子的教育。
其中，颠覆了当时整个城市学界的一大观点是：

对孩子来说，空旷无人的街道与公园，比人来人往的街道更加危险。



美国城市最危险的地方是哪里？许多留学生会告诉你，不要去偏僻的公园，更不要去夜晚的公园

在1950年代，纽约市曾经把大量的街道拆毁，建成空旷的住宅区和公园。结果，哪里改造，哪里的少年犯罪率大幅上升，最严重的一些青少年帮派斗争全都发生在这些新建的公园里。

研究表明，别的因素都没变，“孩子们仅仅是从一个成人经常会看到的地方，转到了成人出现率很低甚至根本没有的地方”。

道理并不难理解：“谁会在人来人往的商业街上打架呢，又不是古惑仔电影，总要找个没人的地方才打得起来嘛！”

在如此众目睽睽的街道上，实在很难想象小孩子在这里打群架，就是偷偷尿个尿，估计也是不太好意思的——





纽约格林威治村，雅各布斯旧居，被视为纽约最宜居的街区之一 来源：自摄

雅各布斯把临街店铺的主人们，称作“街道的安全眼”，他们随时都在“监视”着街道，如果出现了什么紧急事态，大人们可以随时提供帮助。

“在我们这条街的尽头，在公寓楼、裁缝店、我家的房子、洗衣店、比萨屋和水果摊的前面，有12个孩子正在人行道上玩，他们同时也在14个大人的视野之内。”

中国的城市居住密度比美国高，街道更热闹，这也是令中国城市更安全的因素之一，而对中国式的“街道的安全眼”的诠释，估计没有比央视的这部公益广告更好的了：



CCTV公益广告《平安中国》回家篇

一位小女孩晚上骑车回家，经过一段胡同的时候，一位路边摆摊卖小吃的大爷，特意打开了灯，将小女孩要经过的那段路照亮……

店铺老板，除了“街道的安全眼”的作用之外，还是这条街上的“老熟人”，人们知道他今天在这里，明天也会在这里，让人们安心。

然而，现在，临街的店铺正在成排被拆除。

老大爷这样的“安全眼”，估计早已不在，小女孩还敢独自深夜走进小巷吗？

拆店修墙，能让我们的街道变得更安全吗？

（2）街道店铺的第二个作用：提供经济交往空间

临街店铺，是公共空间与私人空间之间物质、能量、信息频繁交换的“血管壁”界面：



毛细血管壁两侧的物质交换图，不妨把血管想象成道路，组织细胞想象成单位和社区，是不是与城市社区很像？ 来源：中学生物题

一方面，城市的临街界面是丰富多样的。它们其实很难用“店铺”一词简单概括，其实为我们的城市提供了丰富多样的业态空间：除了商业性的零售、餐饮，还可能是具有公共属性的银行、诊所、社区医疗中心。

虽然被规划出来的大型商业综合体能满足大多数购物需求，但是市民的需求是无限丰富的，人不会天天逛商场，总有许多需求是商场无法满足的。而且，许多店铺碰撞在一起，诞生出了意想不到的新业态，比如非常接地气的“楼上网吧＋楼下烧烤店”。



临街商铺构成示意图 自绘

另一方面，临街店铺是最基础的“创业空间”。我们现在总觉得互联网创业才叫创业，其实，在自家楼下开家店，做点小生意，才是最基本的创业方式。一条街一排门面的背后，是几十家小微企业。

不要小看它们，有多少了不起的企业，最初也就是从一排门店做起的，比如著名的苏宁电器。

拆店修墙，能让我们的街道变得更繁荣吗？





1990年，南京江苏路、宁海路口，只有200平安方米，10多位员工的苏宁电器创始门店 来源：新京报

（3）临街店铺帮助塑造开放街区

从安全与繁荣两个角度出发，雅各布斯提出了她的设想：由小路网和临街店铺构成的、功能混合的社区。这一设想深深影响了美国60年代之后的城市建设。

中国从美国走过的弯路中吸取了经验，去年的国家文件《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出了“开放街区”的概念。



开放街区-宜宾莱茵河畔，外部与城市共享，内部仍是私人小区 来源：腾讯图片

“开放街区”这一概念因为用词模糊，最初造成了很大误解和争议。我也作了科普：并不是要拆除门禁，而是化单一大社区为多个小社区，大方向是对的。（参见：《开放街区：从世界各城市的500米街区说起》）

而临街店铺，则是“开放街区”的重要组成部分：

“与封闭式小区相比，街区制则意味着以居住组团为单位，用街道把小区分成面积更小的若干块，这样可以在街道上发展商业，让小区拥有除住宅以外的更多样的功能，方便居民生活，并促进人与人之间的交流。”

“女孩子们喜欢逛街，但有哪个女孩子会去开发区逛街的？”杨保军举例称，在北京，到处都是宽阔的大马路，“在大街上逛来逛去，一分钱都流不出去”，但到上海的老城区，那里自近代来以来甚至更早的时候就是街区制，人们在街上走着，看到橱窗里的好东西就去买了，“不知不觉当中”就会产生消费。

——《中国城规院院长：开放街区重点不是拆围墙》财新网

然而现在，临街店铺正在被拆除，街道两侧重归围墙。

“拆店修墙”，让我们更接近“开放街区”了吗？

3“拆店修墙”的利弊讨论

城市问题是复杂的，政策问题也是复杂的，对“拆店修墙”行动的辩证讨论，需要从利与弊两方面展开。首先，有果必有因，我们需要站在城市管理者的角度想一想，拆除街边店铺的目的和价值到底是什么？

“拆店修墙”，大致有以下三大原因：

（1）拆除违法建设治理违建是城市管理中非常必要的工作。北京2013年就启动了治理违建的专项行动，几年来拆除了数千万平方米的违建。特别是拆除了许多郊区农村土地上的，有火灾隐患、质量隐患的违建，可以说是卓有成效的。通过“拆店修墙”，消除了房屋安全风险，维护了规划管理的权威性和严肃性。

（2）治理外部干扰一些商铺占道经营，侵占了公共空间。此外，某些店铺带来的噪声、炫光、污水、垃圾，这些经营活动带来了经济学所说的“外部性”，影响了附近的居民，类似的投诉不在少数。通过“拆店修墙”，改善了居民住宅区的品质，让不少居民满意。



一份市民意见 来源：北京城市总体规划公示意见记录

（3）疏解“低端人口”和“低端产业”北京、上海启动了控制城市规模的计划，部分人口与产业将被疏散至其他地区，临街店铺中的“小超市、小饭馆、小菜站、小装饰建材、小理发店”不少，拆除临街店铺，正好一定程度上与疏解低端产业的任务重合。通过“拆店修墙”，有助于实现控制城市规模的任务

因此，应该说“拆店修墙”是有它的“利”的一面的，并且有为数不少的支持意见。

另一方面，结合前述理论，可以提出“拆店修墙”的三方面成本：

（1）街道安全程度的下降由于街道店铺的减少，承担“街道的安全眼”职能的店铺老板也就少了。街面上不再有身份安全的店铺老板，而都是身份未知的陌生人。人在此做坏事被抓住的可能性降低了，受到侵害获得帮助的可能性也降低了。虽然监视器可以提供一定的安保作用，但是事后起效的监视器，并不能替代可以提供及时帮助的店铺。



某市场改造前后 来源：西城街巷事

（2）城市经济活力的损失直接经济影响是经济损失。按照前述北京数据计算，2017年全年计划将拆除14.3万平方米的临街店铺，这些可是北京的“临街旺铺”，按照10元每平米每天的租金来算，仅每天产生的租金就达143万元，每年5.2亿元。按租金占营业收入的20%计算，则这些店铺产生的年营业收入就达26亿元。各项税费按8%计算，则带来财政收入2亿元。

而这，仅仅是一年拆除店铺的影响。北京固然财大气粗，去年财政收入5000亿。但是，不是每个城市都敢说，每年减少上亿元的财政收入来源的。



间接的影响，则是潜在的创新创业空间的损失。临街商铺总数的减少，将增大餐饮、零售、服务类创业的成本和难度。谁也不知道，这些小门店里，有多少潜在的苏宁、全家、味多美、西少爷。小不一定代表低端，东京多少家米其林日料店，也就藏在小街旁十几平米的门店里。国内不少大排长龙的“网红小店”，动辄每年纯利数百万，超过许多企业。

（3）城市服务的损失

如前所述，临街商铺提供的服务是综合性的，24小时便利店、24小时药店等，都已不仅是商业功能，还兼有社区服务性质。住在老城区的人们可能一边抱怨楼下早餐店早上太吵，一边每天下楼买包子。真让他到新城区，每天要走一站地去买早餐，估计也是不乐意的。

社区门店没了，说好的便民的“O2O”、“社区自提”，还接着做么？



南菜园街乙1号楼整治前后 图片来源：西城街巷事

同时，临街店铺的减少，可能带来城市交通量的增加，原本步行可达的需求，现在可能要坐车去，或者改为叫快递和外卖，都会带来新的交通压力。
以上三点是“拆店修墙”的“弊”的一面，可能要整个城市付出相当的成本。

现在，利与弊都摆在眼前，“拆店修墙”是利大于弊吗？在利与弊之间，如何权衡？

4除了拆除，还有没有其他更好的办法？

‍城市问题很复杂，每个人心里可以有各自的回答。

对于“拆店修墙”的利弊得失，或许结论是开放的，并没有标准答案。

不过，作为一个城市研究者，我单纯从学术角度提出一些补充性的观点，弥补思维误区：其实不是“拆vs不拆”的两难选择，而是有非常丰富的处理空间。

（1）标准可否明确

对不符合防火要求、建筑安全规定的那些违法建筑，坚决拆除，这是毫无疑问的。但是有的被拆店铺很新，如前述的簋街新修的餐厅，也有的店铺一直都有卫生、防火、营业执照等合法许可，为何判定它们是违建？这里或许需要拿出该建筑的相关历史记录，与公开的、明确的标准来。

一个常用的判定标准是：“上住下店”的是违建。但是这对于许多城市并不适用。例如，商业氛围浓厚的广州市，“上住下店”的骑楼是重要的传统民居形式。而成都的玉林小区，是旧住宅区逐渐拥抱城市商业形成的特色街区，早已经成为了成都的一张文化名片（赵雷《成都》）。



骑楼爱好者制作的广州骑楼模型 来源：水印



成都玉林小区 来源：自摄

我国的建筑管理标准，与其他很多国家一样，都有“用地兼容性”的说法。一般类型的居住区，是兼容一定程度的社区商业的。

以美国为例，为鼓励街区的功能混合，一般都不会在市中心规划单一住宅用地功能（高端纯居住区则在郊外），书店、餐厅、美容院等外部影响较小的、在兼容性范围之内的功能调整，是不需要受到太多管控的。

至于巴黎，干脆用立体的功能划分，代替了平面的功能划分，上住下店是一种标准建筑形态，形成了独特的街道咖啡馆文化。



巴黎街道咖啡馆 来源：百度

当然，如果是酒吧、夜店之类可能造成外部干扰的功能改变，则不能出现在一般的住宅区内，或者需要专门的规划许可，再加上附近相关业主的一致同意。从这个角度看，上海一些酒吧街的整体搬迁，是值得支持的。

所以，是不是可以把带着用地兼容性的规划图、以及建筑规范拿出来，仔细研究，确定标准，再决定拆留呢？

（2）范围可否区分“拆店修墙”还有一个原因，就是对历史文化街区的保护。不过这里有个有趣的现象，许多著名的文化街区，最初都是在市场环境下自发形成的。比如北京的南锣鼓巷、什刹海，上海的田子坊。



北京南锣鼓巷 来源：北京晚报



上海田子坊 来源：汇图网

同样是“破墙开店”，有的地区的店铺越开越破，而有的地区的店铺，在艺术家、设计师的参与下，却提升了这里的魅力，越开越高端。对于这两类不同的地区，是否应当采取分别处理的方式？在城市中是否还有正在越开店越好的地段，应该保留它们的自发活力？

（3）修墙以外的办法

拆完店铺之后怎么办的问题，其实非常值得讨论。

第一个办法，修墙。然而，墙与墙之间是有差别的——



两种修墙方式 来源：西城街巷事 北京晚报

上图的大栅栏地区有专门的企业长期经营城市更新，资金到位，风格统一。而下图的某路边店铺，不过是把门的下半截糊上，改成了窗，实在难以说是提升了城市风貌。

第二个办法，重建。既然城市需要临街店铺，那么把原来的私搭乱建的拆除了，能不能在原地重新建起符合规划的、漂亮的新门面房？不妨交给政府组建的专门机构来运营，既增加收入，也没有给街道留下冷漠的围墙，而且保证了城市服务功能没有减少。这种办法，可以适用于一些独立建造的低层违建门面房。

第三个办法，改建。与前面一个道理相似，对于部分经过论证没有安全隐患的，可不可以直接征收过来管理和运营？对于没有违反规划的、在用地兼容性许可范围内的，可不可以在补办相关手续、补征税收、改造满足要求后，正式作为城市商业空间运行？

总之，整治行动，需要后续处理办法到位、资金到位，才会有效。在有限的资金投入下，或许采取分类、多样化的处理方式，或许能保证城市功能的同时，更好的提升城市风貌。

5城市很大，能否装下多种情怀





来源：《老炮儿》

老一辈的北京人，他们记忆中北京的模样，大概应当就如《老炮儿》里的场景一般：

斜斜的阳光，将槐树的影子打砖墙上，远处传来糖葫芦的吆喝声，骑着车穿过胡同，时光仿佛暂停于此。

对于这种情怀，我是高度向往的。





放学后 奔向世界 来源：国产青春

然而，我是个90后，我终究有我的城市记忆。

放学后，学校旁边商店街就是我的新世界：在文具店买了新笔芯，然后剩下的零钱在烧烤摊来一串烤翅，或者奶茶店来一杯奶茶，接着在航模店的橱窗趴着流一阵口水，再依依不舍的回家。

我难以想象街边店铺都被封上的模样，我不能想象砖墙替代了店铺。

我不觉得墙的情怀，一定比店的情怀更高尚。

我希望城市足够宽容，装得下许多人的情怀。