编者案：伴随着目前房地产行业的平稳走势，旅游地产成为一些地产整合资源平台正在实施的产业。旅游地产相比一般地产而言具有其自身的特点，比如说不确定性与娱乐性，正因如此，对于如何做旅游地产，可谓仁者见仁、智者见智。旅游地产应该具有多样性和特殊性。多样性，指不同的旅游景区所表现出来的地产形式和效果不同；特殊性，则是指具体实施一项旅游地产的建设时，所应该具有的对其进行定位、分析、配比等各方面的能力。

什么是旅游地产？        韩云峰：首先，我想借助这次访谈的机会，讲一下我对“旅游地产”的基本观点。以我这么多年从事旅游地产的经验来看，我认为旅游地产这个词本身就是一个伪命题。其实，旅游和地产之间并没有直接关联，如果非要把旅游和地产捆绑在一起，我建议不如把它改成“旅游休闲产业”，它还包括后期的经营等整条旅游产业链的打造。旅游地产不是盖房子、卖房子，而是玩休闲、做业态，它体现的是一种生活方式。        建筑在旅游地产中的作用是什么？        韩云峰：因为政策等各方面的因素，现在房地产业遇冷，在转型时期，有些地产商的思路也不是很清晰，在做建筑的时候，还持着固有的思维。        比如我做的一处休闲度假小镇旅游地产，最开始针对那个地块，开发商的账本是，其容积率必须达到2%，开发企业才能赚钱。我想，倘若以这种容积率计算，除非房子把地块铺满，这样地面价才能收得回来。在他们盖房子、卖房子的传统思维里，房子只是单纯的住宿功能。按照传统房地产的思维来开发这块地，其结果是得不偿失的，而且也不会有游客来。但是仍然有很多旅游地产是按照这种传统思维来做的，实质上就是房地产，比如海南和西双版纳就有很多这样的案例，其结果必然是惨淡收场。        其实建筑在旅游地产中充当的是载体的职能，我们需要适度地让建筑为景区提供更多的功能，因此首先要明确经营地块的条件以及经营目的。买房子的人是为了住还是为了经营，这是旅游地产中的本质问题。        比如，我可以以嵌入式开发的方式，建造多个小组团，每个面积都很小。如果按照房地产开发商的思路来看，他们肯定会担心这些房子以后怎么赚钱。尽管建造的房子很少也很小，但我还可以在空地上做休闲空间。就像一处沙滩，在上面放几把椅子，一张桌子，支一把遮阳伞，再放上一些取悦人心的饰品，游客就来了，其实这就构成了一处旅游地产。所以我认为，旅游地产的玩休闲、做业态的概念应该被强化。        建筑是旅游休闲度假中必不可少的设施，它是用于服务的，而不是售卖给业主去住的，它们应该是被经营的。它与房地产之间的差异是：房地产的建筑是建造和售卖，而旅游地产的建筑是为了打造业态而做的空间。只有在休闲产业中，建筑才会发挥更大的作用。        建筑师如何做旅游地产项目？        韩云峰：我其实不是学建筑出身的，最开始从事了几年电影美术事业，那时做的房子空间都是假的，只是为了拍电影用。后来才进入建筑领域，做了一些旅游地产的事。路都是自己走出来的。如今我做旅游地产这一行，也要感谢之前所从事的电影美术假的建筑空间设计的经历。        在做旅游地产项目中，我发现被教条禁锢的建筑师是很难做好旅游地产中的建筑的。旅游地产中的建筑师应该是有个性的，充满创意的，懂得生活情调的，这样做出来的建筑才不至于千篇一律。        实质上，旅游地产本身就是一个非常庞大的创意产业，而不是建筑的堆砌。旅游地产不同于一般的房地产建设，旅游景区的建设应该是有生命历程的。        建筑师需要针对不同项目提出不同的解决问题的思路和方法。比如建筑师需要根据旅游景区的实际情况给予定位，需要分析它的市场，预测未来的发展，然后提出不同业态合理的配比方案等，比如以观光为特性和以度假为特性的景区，其业态搭配肯定不同，景区在不同的发展阶段，其业态的搭配也不同。       项目分析        西双版纳“雨林传说”旅游度假区        •项目地范围        “雨林传说”是一个正在实践当中的乡村旅游开发项目。项目所在的磨憨镇是西双版纳热带雨林分布最为集中、传统民族风情最为浓郁的地区，是真正保留了“版纳味儿”的地方。        项目区位于昆曼公路两侧，包括尚勇镇和磨憨镇的四条沟谷：一是磨龙村——青松——南木歪寨所在的沟谷；二是磨龙村——龙塘寨——老陶寨所在的沟谷；三是南坡——光头寨——董宗保所在的沟谷；四是南坡——纳龙——磨整所在的沟谷。总面积约70平方公里，总体上呈现“水”字形，如图所示。

项目地现状        该区域也存在非常突出的问题和矛盾：        •村民收入水平较低，收入渠道仅限于茶、橡胶、香蕉等经济作物的种植；        •自然环境和生态系统危机，人们为了生存和改善生活条件，不得不通过毁林垦荒的方式扩大农业种植面积，原始热带雨林不断被蚕食。        •项目开发模式        基于上述情况，我们提出了“雨林传说”旅游度假区的开发模式和愿景，并且已经付诸实践，具体的做法是在村寨及其附近，利用废弃的宅基地、自然的荒坡地和非保护性集体林地等，嵌入式的建设精品度假酒店，形成旅游休闲度假目的地。        我们期望通过乡村旅游开发改善农民的生存状态和生活条件，在维护当地村民生存权和发展权的前提下，让雨林生态和自然环境得到保护，甚至恢复，实现人与自然的和谐发展。        •项目意义        “雨林传说”旅游度假区只是一个引擎，它将带动整个片区的发展，并形成良性循环。首先，游客的到来会催生吃、住、购、娱等消费市场，当地百姓通过种植和服务获得较高经济收入，而且必须是绿色有机种植和特色服务，这样便减少了环境污染；进而，农产品单价的提高让他们不必追求产量，也不必为了增加种植面积而烧荒，从而使得雨林得到保护和保育；然后，购物和娱乐需求让当地有一技之长的劳动力得到发挥，通过旅游商品生产和售卖增加收入渠道，也使民族传统和非物质文化遗产得到保护与传承；最后，环境的改善和村寨的繁荣又会反过来提升该区域的旅游品牌形象，吸引更多的游客慕名而来，最终形成一个可持续的发展模式。 韩云峰 •北京候鸟旅游景观规划设计院院长、总设计师 •艺术家出身，做过电影美术师，自学成为建筑师 •现专注旅游地产策划、旅游建筑与景观设计、旅游项目投融资运营等领域 •善于解决旅游地产的疑难杂症，创造了低成本高收益的传奇 •宁夏西部影视城、宁夏沙湖、宁夏沙坡头、云南告庄西双景等数个项目，是其“点石成金”的经典之作

编者：李洁璇