本文转载自 房地产经理人联盟

“快+好”碧桂园开发揭秘碧桂园的开发模式核心：快和好。快就是要快速开工、快速开盘、快速资金回笼；好就是要完美开放、完美开盘和完美交楼。核心抓手：聚焦展示区，提前每一天！

01一.碧桂园快速开工指引



碧桂园实现摘牌即开工必须要做的8项工作：



Section 1： 做好前期策划



Section 2： 规划设计前置



Section 3： 强势推进收地



Section 4： 勘探先行进场

1、参考周边地质情况了解目标地块的地质情况，尽可能取得周边地质勘查资料及相关工程资料。
2、提前进入地块勘探提前进入地块内进行详细勘察以取得勘察报告；对目标地块的地质报告进行分析，将地质勘查报告第一时间提供给予设计院，出桩基图。按先售楼部、后展示区，最后货量区的原则完成地勘。

Section 5： 提前开展招标



Section 6： 重视临设先行



Section 7： 政府关系维护



Section 8： 摘牌即是开工



碧桂园开发模式及开发流程图：





02二.碧桂园快速开盘指引碧桂园快速开盘的目标——聚焦展示区域，确保完美开盘



碧桂园实现完美开盘必须要做的10项工作：



Section 1： 计划管理严谨



Section 2： 设计合理出图根据“先展示区，后货量区；先管线，后主体；先基础、后上部；装修、机电、绿化同步”的原则出具图纸，第一时间内给予项目施工队图纸支撑。

Section 3： 重点抢展示区



Section 4： 施工组织科学按照“整体市政管网先行，单体结构与砌体同步，机电、装修、园艺绿化穿插进行”来组织施工计划。综合布置售楼部、板房区和货量区的施工场地和临时道路，在主体工程施工的同时能保证与主体结构施工不冲突的位置可以同步施工室外工程、市政工程和绿化工程（尤其是大树种植）。采取流水、穿插施工，前工序给后工序预留工作面，确保分部分层交接场地；上下工序按确保的节点按时验收、交接合理；主体周边水景、道路管网的施工，在主体脚手架未落的条件下，采用局部拆除、部分加固悬挑脚手架的方案同步推进室外各项工程的施工。必须保证关键线路中施工资源配置，如：施工道路的畅顺、桩基施工机械数量、土方机械数量、模板周转套数、垂直运输机械的运力、备用发电机、夜间施工照明等及合理提前安装时间。

Section 5： 装修突击管理



Section 6： 重视采购下单



Section 7：园林绿化穿插



Section 8：轻装修、重摆设要按照“轻装修、重摆设”的原则，控制好装修成本，让利于客户，以最丰富的软装设计展现生活情趣和功能体验，让客户感受“入住式的体验营销”，使客户走进板房就有购买的冲动。同时特别注意要做好室内阴生植物的养护。

Section 9：加强联合验收



Section 10：确保完美开盘项目奠基开工后，营销团队面向目标客群进行推广宣传、客户拓展及圈层营销等，期间项目部与营销团队密切沟通，既保证营销推广节点与工期相匹配，也能及时确认相关利好卖点输出，以实现按时（或提前）供货，确保销售。7、8、9开盘去化要求：▪开盘首期推出货量达到总货量的8成，▪开盘一周内销售首期推出货量的7成，▪开盘一个月内销售首期推出货量的9成。示范区建设管控节点





03三.碧桂园开发模式的保障措施❶碧桂园标准化体系保障



为了保障又快又好的开发，碧桂园形成了一整套的标准化体系来支撑，通过标准化、流水线式的作业有效地提升开发能力，实现高效运营。







①碧桂园产品标准化的原则：保障质量，提高速度，降低成本。碧桂园标准化体系如下：



碧桂园标准化成果审批流程：



②碧桂园产品标准化运用流程：



③碧桂园产品标准化成果使用建议：



④碧桂园产品标准化应用价值：最优秀的产品，最成功的销售



⑤碧桂园产品标准化应用价值：节省成本



❷高效会议体系保障

①碧桂园会议体系：分级管控   三级管理





上述三个特点很好的匹配了集团高周转的运作要求，以会议前置及分权为标志，背后反映的是整体运营能力质的突破。

②会议体系：抓大放小   抓重点攻难点针对会议决策点做了大幅简化聚焦，主要关注交底会、预备会、启动会、开盘会、交楼会和分期总结会这6个会



③上述六个会议核心的目标是：



④会议管控要点：主抓关键节点碧桂园明确了各会议的关键决策点、时间及目标。下面仅针对里程碑会议就关键内容进行阐述（共六项）：









⑤运营会议体系图



在支付首笔土地款之前会议决策▼



❹开发全程监控信息系统









❹碧桂园三级计划体系

①实行三级计划体系进行过程管理：





②采取分层分级管理模式抓一级、控一级、看一级

项目三级计划根据项目二级计划的时间节点进行分解；项目二级计划根据项目一级计划时间节点进行分解，且不得超出上一级计划节点工期。项目开发计划管理体系如下表所示：



③计划管理的跟踪与监控：





04五.碧桂园开发计划考核措施

①碧桂园开发计划考核原则：





②开发计划区域排名及奖罚原则：

1、奖多罚少的原则。
2、排名看表现，奖励看贡献的原则。

③奖金分配比例及金额计算方法：



④排名后三名区域罚金的计算：



⑤区域考核期内奖罚计算的相关规定