本文转载自规划师杂志

旧城改造是当前城市规划发展的一大话题，其速度、规模、尺度和再开发强度都是史无前例的。但是在城市发展的同时，我们也看到了一些旧城改造的弊端，由于缺乏精心的整体规划设计，大拆大改，出现“千城一面”的倾向，致使城市失去原来的特色。可喜的是，近几年来，许多城市都提出了城市形象的塑造问题，并且引入城市设计理念，重视旧城环境的建设，以提高城市文化品位。

旧城改造的城市设计要以旧城功能为依托

旧城之所以要改造，并非仅仅因为房屋破旧，而是有内在的城市发展综合需要。一般来说，现在的旧城即为原来的整个城市，原有的居住、商业、行政、工业等各种城市功能都集中在旧城内。过去在经济水平和城市道路交通系统相对落后的情况下，旧城作为城市中心区对于生活和工作仍相对方便；旧城作为城市有机体中生命力最旺盛的核心，其经过长期历史积淀形成的良好的社区邻里关系和深刻的人文因素也有十分巨大的吸引力。



但是，随着经济和社会的快速发展，除了原有物质设施水平低下和自然老化外，功能的过于集中和用地结构的不合理，使得旧城人口膨胀、居住紧张、环境污染、资源浪费等一系列问题愈发难以解决；而且在工业离开市中心、居住区向外疏散的城市发展过程中，旧城出现了功能和结构的衰退问题，亟需进一步配置商业、服务业、金融业及必要的交通和市政设施，提升城市中心区的服务功能。

综上所述，旧城改造是按照城市总体发展规划合理调整旧城功能和用地结构的过程，也是按照土地级差地租优化配置旧城土地资源的必然。显然，旧城改造并不是简单的拆旧建新，改造危旧房屋并不是旧城改造的着眼点，而是突破口，即通过旧城改造调整原来不尽合理的用地结构，增强旧城在整个城市中的功能作用，实现旧城土地的最大价值。



城市设计是对城市体型环境所进行的规划设计，它实际上是城市规划在对城市总体、局部和细部进行性质、规模、布局、功能安排的同时，对城市空间体型环境在景观美学艺术上的规划设计。因此，旧城改造中的城市设计要依托于规划调整后的功能。城市不是艺术品而首先是动态的经济社会的实体，虽然旧城中纪念地、纪念建筑在精神上的功能很突出，但它们的纪念性功能本身也是出于一种社会效益的需求，因此城市设计就是依托于功能的一种城市环境艺术创作。

案例：历史居住区的改造——本斯海姆和索尔特维尔（Bensham and Saltwel）

本斯海姆和索尔特维尔本斯海姆和索尔特维尔地区历史悠久，可追溯到19 世纪早期，是盖兹海德市水边区域和文化长廊的重点之地。该地区的住宅多为泰恩式公寓，并以组团形式而建，在尺度、体量和高度上保持了一致性，同时也具有各色各样的建筑细部。1980年代，盖兹海德的建筑遗产被认可，并建立了相应的保护措施和实施了投资计划。

1.开发机构：盖兹海德市政府及相关的城市更新机构。

2.改造方式

（1）政府计划阶段：盖兹海德市政府递交了盖兹海德房地产革新试验的计划书，获得了6900 万英镑的革新试验基金。其后，政府进行了先期分析和框架计划，它提供了连接住房、环境、循环、社区和街区管理为目标的一个空间复兴计划结构。

（2）地区改造：索尔特维尔路地区：更新改造废弃街道以提供高质量住房的选择；新建开敞空间和大力改善的公众领域；将对索尔特维尔路和保留下的住宅进行全面美化，改善绿化，提高环境质量；社区设施群将通过设施分享计划联合投入使用。

大道地区：市政府采用80/20 的资金分配比例来修缮房屋，即市政府提供修缮总费用的80%，各家住户出剩余的20%来修复住房，住户必须在规定的时间内完成自家的修复并且住满一定的年限。同时，通过街道绿化，柔和公众领域，采取制定“住家区域”形式来减少机动车的交通；对后巷进行改造，重新使用后花园使住房后部空间更宜人。

寇兹沃斯路地区：传统的街边零售店被升级为一个更加可行的商业中心；改善公众领域环境和减少交通流量；在废弃空地建立新建住房；泰恩式公寓将被改建成独立家庭住宅；全面改善社区内的公共设施群和开敞空间，鼓励社会内聚性。



（3）公众参与：在本斯海姆和索尔特维尔已有3300 人参与了35 个咨询事宜。盖兹海德市政府对参与者的活动非常重视，确保达到地区和人口上的平衡。咨询的方法包括了设立研究小组、与利益相关者面对面的交谈，住户调查、外展工作和学校项目。

（4）居住者的所有权：居住者的所有权是开拓者革新试验的重要部分，保护当地房东的利益即可以稳定房地产市场，也能提高当地的私有投资。共享所有权是市政府提出的一项机制，使当地资金有限的居民可以获得房屋的所有权成为可能。居民和市政府合起购买房产，然后居民分月付给政府属于政府部分的房产租金，直到居民有足够的资金能力可以买下全部房产。

（5）福利计划：住区的福利还包括了提供地方培训和工作机会的计划，以缩小本斯海姆和索尔特维尔的失业率。这项计划将历经10 到15 年，整个地区就业机会将是一个可持续性的提高。

3.改造成效虽然试验革新项目的物质利益是可观的，并且很有可能促进经济的增长，但房地产价值的升高所带来的社会压力也许会影响本斯海姆和索尔特维尔的居民不堪重负。住房市场革新社会经济试验已经做了特别规划以鼓舞住宅房地产市场和确保人们有适当的住房选择。重新组建的空间和迁入的富裕居民也许会使一些当地居民和商业者不能适应新的环境。虽然试验革新已经在许多大小规模的复兴活动中被实施，但仍然需要制定一些措施来保护当地的居民和商业者免遭价格太高而被排挤出该域。