PART 01
三益华润，“万象”十年



7月25日，宁波华润万象盛大启幕。这是三益参与设计的又一个华润万象系商业综合体建成落地。

今年也是三益与华润合作的第十年。在过去的十年里，三益一共参与了8个华润万象系商业综合体，其中有5个建成，2个正在进行方案设计，1个暂停。华润可以说是三益在商业综合体设计领域的领路人。



2004年12月9日，深圳万象城正式开业。商业综合体在过去十几年城市化高度发展的周期当中是最重要、也是最关注的地产产品。

三益非常有幸在10年前就开始与华润合作，并且共同完成了8个“万象”系项目。

三益逐步从“学徒”变成了“专家”。回顾三益的十年“万象之路”，是纪念成长，也是新的开始。


昆山万象汇，摄影：是然建筑摄影


PART 02
一步一脚印，三益成长路

国内各大开发商都有自己的产品系列，华润更是如此。万象城和万象汇 —— 作为在商业综合体里的明星产品，都有自己专属的极为严格、细致且具体的设计指引。

而三益则是在与华润的合作中，不断积累设计经验，努力提高自身水平，以独立负责的设计态度面对每一个项目，最终实现了从深度参与施工图设计到独立完成方案的角色转变。


昆山万象汇立面，摄影：是然建筑摄影

这期间三益也得到了非常多的宝贵经验，比如：

1.极致清晰的流程和标准：方案的程序一定非常明确。30%、50%、70%各阶段应该包括哪些内容和进度，要解决哪些设计问题，需要包含哪些设计内容，都要在计划和汇报中具体体现。

2.运营对设计的指导意义：华润对于商业综合体的大型招商很有经验，在项目开发期就会做好运营规划、品牌招商等，在场地设计阶段就让市场部、运营部都参与给到设计很多建议，且在设计阶段也非常重视业态规划的研究。所以说，业态运营对建筑设计有重要的指导意义，包括业态分布、客群流线、空间尺度，甚至对公众的喜好及流行趋势也需要深入的了解。

3.长期投入下的创新精神：华润的商业综合体设计，周期一般为5-8年。三益与华润的合作，每一个方案设计都是在华润设计指引的科学指导之下，无论最开始的与国外设计公司合作，还是后来的独立概念设计，都是对立面造型、功能动线、材质处理等各方面不断创新、不断进步的过程。

下面我们就来看看这十年“万象之路”，三益是如何一步步走过来的。


昆山万象汇城市界面，摄影：是然建筑摄影

第一阶段：入门期

初期从配合境外设计企业开始，三益负责方案深化、扩初、后期的方案修改、施工图。这一阶段也是三益的快速成长期。


01 无锡华润万象城
     --初次合作


无锡万象城鸟瞰，摄影：余未旻

三益可以说是最早与华润合作的国内民营设计公司之一。

那个时期国内大部分民营设计公司还没有独立完成大型复杂商业综合体的能力，而三益早在2004年就已完成了上海著名的TOD综合体项目—虹口龙之梦，成为三益与华润万象系项目合作的一个契机。


上海虹口龙之梦，图片来源：网络

无锡华润万象城作为有大量地下商业的大型综合体，消防是一大难点。

三益在介入设计的时候，发现无锡规范对地下商业的消防面要求很高。为了解决消防疏散问题，三益和方案公司Callison探讨为地下商业增加了大量下沉广场，解决了这个问题。


无锡万象城远景，摄影：余未旻

后勤流线是另一个难点。华润万象对后勤货运动线十分关注，他们希望为商场创造最好的后勤保障。

为此，三益配合做了很多后勤通道的重点研究和设计，在原有设计基础上增加了很多后勤面积，并利用后场通道在一层设置了专门的避难走道，成功解决了这一设计BUG。


无锡万象城室内，摄影：余未旻


无锡万象城室内冰场，摄影：余未旻

该项目已于2015年建成，目前运营状态良好。


02 常州华润万象汇
     --第一个万象汇


常州万象汇效果图

在设计常州华润万象汇的时候，三益已经对商业综合体的运营、设计、技术有了更充分的理解。

该项目中三益与RTKL倾力合作，经过了一轮又一轮的方案比选、修改，功能优化、体量优化、空间及动线优化。

三益在项目中经过千锤百炼，积累了扎实的技术实力。但遗憾的是该项目因为种种原因，最终在完成扩初设计之后就暂停了。之后项目也将重新定位，重新开启。

在时间跨度很大的城市综合体项目中，这种情况并不少见。一个项目从立项到最终开放呈现，不仅需要超强的耐心和与时俱进的经验，更要有良好的天时地利条件。


常州万象汇效果图鸟瞰


第二阶段：积累期

在逐年的参与过程中，三益逐渐了解了商业综合体设计的基本逻辑和设计管理模式，并且具备了极强的解决复杂问题的能力，是三益厚积薄发的一个时期。


03 淄博华润万象汇
     --第一次配合全境外团队


淄博万象汇鸟瞰，摄影：三景影像

这是三益在华润内部得到高度认可的一个项目，完成度高、运营成功，奠定了三益跟华润长期合作的基础。




淄博万象汇城市界面，摄影：三景影像

该项目的方案设计方5+Design主创团队全部来自美国本土，三益作为设计落地团队全专业配合方案团队，在华润华东总部现场办公三个月，帮助境外团队理解和解读山东当地的设计规范，为方案的快速推进和落地实现作出了非常大的贡献。


淄博万象汇下沉广场，摄影：三景影像

淄博华润万象汇可以说是淄博首个真正意义上集购物、娱乐、休闲、餐饮、文化于一体的一站式家庭体验购物中心，业态和设计标准几乎达到了万象城的等级。


淄博万象汇，摄影：三景影像


淄博万象汇室内冰场，摄影：三景影像

项目于2016年建成，至今仍是淄博最受欢迎的商业综合体。


04 泰州华润万象城
     --设计体量最大的万象系项目


泰州万象城鸟瞰效果图

泰州华润万象城是三益参与设计的第二个万象城，也是迄今为止三益参与设计的万象系项目中地上建筑面积最大的一个。

这个超级商业航母由大型购物中心，商业街，甲级写字楼、公寓、幼儿园及高端住宅社区组成，总建筑面积近90万平方米，共分为ABCD四个地块。其中ABC地块又分为A1,B1,C1和A2,B2,C2地块。其中A1,B1,C1为高端住宅小区。A2,B2,C2为大型购物中心、高端写字楼及公寓。D地块由住宅、幼儿园、精品办公及商业组成。

目前A1,C1,D地块已竣工并交付，A2地块作为购物中心的一期工程也已竣工并投入使用，由三益配合Aedas共同完成，其他部分仍在进行施工配合中，预计将在2021年建成。




泰州万象城现场实景，图源网络


05 昆山华润万象汇
     --时间最长、难度最大、颠覆最多


昆山万象汇鸟瞰，摄影：是然建筑摄影

这是三益迄今为止设计时间最长（2012年-2019年）、技术难度最大、在建过程中颠覆最多的万象系商业综合体项目。




昆山万象汇城市界面，摄影：是然建筑摄影

三益最早从2012年接手业主委托，进行方案概念创作，2015年配合MG2完成设计深化和施工图设计。到2018年一直持续配合现场施工推进。

由于这类项目开发周期长，当初设想的商业运营模式已经不完全适用于现在。项目布局不得不进行调整。

2018年2月-11月，三益配合LINK完成改造街区的商业设计，直到2019年11月项目开业前一直进行现场配合，完整见证了一个大型商业综合体的诞生。




昆山万象汇室内中庭，摄影：是然建筑摄影

在项目后期，三益也遇到不少困难。

比如主体已封顶的结构情况下，业主提出了一个大胆的想法：打开更多的公共空间，并在小象广场增加一处从广场直接通往二层的楼梯大空间。

这个改变既要满足结构的安全性，又不能影响影院的功能，成为摆在三益团队面前的艰巨考验。

经过与设计团队的多轮沟通和讨论，最后确定充分利用影院阶梯的特性，在现有的完整的结构体系上，拆除影院下方楼层梁板，扩展出大台阶上方的通高空间。

这样最大限度利用了空间，也为下方大台阶创造良好的游览体验。


昆山万象汇小象广场大台阶，摄影：是然建筑摄影

又比如，为解决影院斜向看台的坡度及斜撑作用导致的框架柱截面扛剪严重不足的问题，设计师还采用了“滑动支座”来释放过大的水平力，完美呈现了方案的通高效果。


昆山万象汇看台技术模拟

本项目开业后即获得了巨大的市场反响。据统计，开业当天昆山万象汇278家品牌如期营业，就创造了综合开业率97%、客流量22.6万人次、零售额2282万的傲人成绩，成为引爆昆山城市活力的新地标。


昆山万象汇小象广场鸟瞰，摄影：是然建筑摄影


06 宁波华润万象汇
     --华润机电安装检查全国第一




宁波万象汇开幕实景，图片来源：华润置地

宁波华润万象汇为AICO和三益近期联合设计完成并已竣工的大型商业项目。机电工程建成效果较为突出，获华润一阶段全国机电安装检查第一，获华润华东区二阶段机电并联调试第一。

其中屋面机电设计及规划为该项目一大亮点。

按照华润机电标准及要求，为了增加楼层得铺率，所有机电设备不得占用楼层面积，必须放置于商业屋面。而乐都汇屋面因为用作活动场所，要求机电设备全部进行隐藏。



针对这一要求，机电设计进行全过程品控，提资阶段与建筑密切配合，精心设计，反复琢磨，找到最有效的方案：一方面将机电管井集中设置，使出屋面设备及管道避开人员活动区域。另一方面，将设备用穿孔板进行围挡，外侧开设检修门，方便管理人员进行维护及检修。

商业项目因为功能复杂，设备及管道繁多，屋面处理是个难题。乐都汇项目屋面设备及管井的布置方式提供了一个有效的解决方案。


宁波万象汇屋顶实景，图片来源：三益


第三阶段：创造期

三益相信厚积薄发，通过多年的磨炼修炼，三益的身份逐渐实现转变，从概念设计开始、全程把控、全专业配合，逐步成长为创意与技术完美结合的综合设计团队。


07 济宁华润万象汇
     --最短时间、平衡多方需求

这是三益与华润合作的第7个项目，三益从概念方案做起，政府要求30个月从无到有，必须要在最短的时间内打好这场仗。


阶段性方案效果图

项目的难点在于如何在短时间内建立并完成项目定位升级，从成本导向变为品质要求，满足政府的重视。

1.更丰富的商业空间

为了创造更丰富的商业内部空间，在平面布局上，我们从最初的一字动线调整为环形动线，并提出了双街模式，打造出高质量丰富的内部空间。

2.后勤流线的专项研究

对于后勤流线我们也进行了专项的梳理，以保证开业后可以应付各种运营的需求。货运流线沿建筑南侧延伸，高效、集约的解决了商业货运、垃圾转运、下地库车流等问题。


阶段性方案效果图

3.文化特色的立面设计

对立面造型我们希望在“万象”系列的基础上创造和而不同的效果。一方面我们沿用“万象”系列的立面标准，另一方面通过打造令人记忆深刻的文化元素，形成引爆点，点燃高新区商业核心。

三益希望济宁万象汇不仅仅是一座单一的商业综合体，更是集购物中心、公园、生活馆、文化馆于一身的城市目的地。


阶段性方案效果图


08 新的挑战
     --限制条件最苛刻的万象系项目



该项目是三益近期在华北区域的又一最新力作。同时，华润的产品也在做不断地创新和突破，项目的操作模式也在不断变化、与时俱进。

1.成本与业态的平衡

本项目的难点在于业态分配、技术指标以及成本控制之间的平衡。由于项目周边的多样化客群和地产项目，我们需要在极限项目条件下找到一种平衡。

首先我们进行了细致认真的规划解读，研究商业界面，对周边项目、交通情况、物业业态等进行准确分析。

经过模型推演和分析，我们发现在绿化率30%情况下，无法满足建筑密度做到50%。

确定了基地条件后，我们开始对商业和办公的建筑配比进行多方案比选，建筑基底、高层楼栋、商业层数都作出相应尝试。最后，在商业层数和商业体量一定的情况下，作出7+4，9+2两种模式6种方案，供甲方比选。


方案比选

2.更精细化的专项设计

方案生成后，我们又对建筑设计的各专题进行了设计。

基于消防流线、机动车流线、人行流线之上，对不同位置的广场、购物空间进行了尺度分析，商业铺面尺度以及沿动线方向的合理划分，保证了商业空间利用的最大化。

项目最终以“ 一个具有活力与品位的公园漫步式商业中心 ” —— 兼具可供人休憩的自然环境、具有活力的运动空间、人与人之间的社交空间，高品质购物空间的商业综合体形式呈现。



PART 03
十年一剑，共创未来

十年一剑，做建筑本就是一件“急不得”的事。

一个商业综合体从设计到建成平均需要5-8年时间，三益在这十年中参与了8个项目。项目不算多，但其中倾注的三益人满满的热情和心血。三益人的专注和用心，镌刻在了每一座万象城、万象汇中。

与华润的合作，是一种亦师亦友的关系，共同走过10年的“万象之路”。

华润对于大型综合体的深度理解，不仅对三益在设计层面有很大的指导意义，也让三益在商业综合体的理解超越了一般的设计公司。


方案效果图

回顾这10年，从无锡、常州、淄博、泰州，再到昆山、宁波、济宁，三益攻下的一城又一城，用自己的不懈的努力和创新，为这些城市注入了活力。

“万象”系列的商业综合体之路，也是中国城市进化发展的缩影。随着日益提高的生活质量和消费需求，城市对商业综合体提出了更高的要求和期待。

城市综合体，不仅是城市形象的象征，更是城市未来的方向。



对于三益来说，“万象”系列作为超级城市综合体，不再是单纯的建筑产物，更是区域经济和价值的体现，也是随着城市发展而不断进化迭代的城市“新引擎”。

总结过去，是为了更好地面对未来的挑战。

十年的耕耘带来的是自信和勇气，未来三益也将继续助力华润，为城市奉献更多、更丰富的城市复合空间。


来源：本文由上海三益建筑设计有限公司提供稿件，所有著作权归属上海三益建筑设计有限公司所有。