城市更新/存量不良资产再利用
（老牌酒店的转型之路）

北京核心区，
朝阳公园旁，
在快速迭代的城市发展洪流中，
作为八九十年代我国首批主要对外接待的酒店之一，
严重滞后的硬件设施、软件配套，
使得旧有的永安宾馆渐渐无法适应现在的需求，
失去了市场竞争力。


△北京核心区，诞生于八九十年代的永安宾馆

在城市养老问题日益凸显的今天，
这个濒临遗弃的老旧建筑的改造更新，
为激活存量不良资产，
探索城市核心区存量物业资产的适老化改造，
提供了一个契机。




△老旧建筑的改造更新 ©英国杰典国际建筑 BAIDI




△探索城市核心区存量物业资产的养老化改造 ©摄影师金伟琦


北京核心区内的养老社区改造实践
“小隐在山林，大隐于市朝。”

由英国杰典建筑BAIDI作为一体化设计总包承接的大家保险·北京朝阳养老社区位于北京三环边，紧邻使馆区，深居蓝色港湾、三里屯、朝阳公园等成熟配套之间，为探索城市更新以及核心区的养老社区实践提供了良好的课题环境。


△区位分析图 ©英国杰典国际建筑 BAIDI

不同于新建养老社区，
在面临着层高只有2.6米、公共空间小、机电设备和结构老旧等问题，以及改造成本预算超低的情况下，如何对外呈现与周边环境相适宜的城市展示面，对内让长者生活在熟悉的街坊空间，能够闹中取静、绿氧充盈，安享休闲绿色的晚年生活，成为了这次设计工作主要关注和亟待解决的问题。


△严重滞后且破旧的硬件设施，逐渐失去竞争力的永安宾馆

社区主要由五栋建筑组成，总占地面积15000平米，整体建筑面积约42000平米。总计546个居住单元，其中特殊照护区含105个床位，位于最北端临街路口，位置相对独立；南侧四栋为康养公寓，共440个房间，环绕中心庭院布置。


△小隐在山林，大隐于市朝 ©英国杰典国际建筑 BAIDI


△核心区内的养老社区改造实践 ©摄影师金伟琦


以“家”为主题，变养老为享老

家，是最温暖的安乐窝；
家，是最幸福的停靠站；
家，是最结实的避风港；


△由雕塑家王鹭鹰设计的“家” ©英国杰典国际建筑 BAIDI


△主入口改造前后对比 ©摄影师金伟琦

我们希望给长者提供的不仅仅是一个居室，更是一种家的认知。以打造成一线城市核心区域的全维度开放式养老社区典范为目标，从细节入手，让业主从进门一刻就能以放松的心情，感受家的温暖。




△温馨的归家体验 ©摄影师金伟琦

以“家”为主题，通过前瞻性的全龄化理念设计规划，变传统养老为享老，解构长者全生命周期的生理以及心理需求。针对不同年龄阶段，设置健康生活区及持续照料区，营造一种老有所乐、老有所养、老有所为的全龄生活社区。






△4#楼入口改造前后 ©摄影师金伟琦


北京传统宜居的四合院居住理念

四合院，
作为中国传统住宅建筑的典型和代表，
蕴藏着我国古代人民的生活智慧和对生活美满幸福的期盼，
它是城市历史的见证者，承载着一座城市的文化积淀。


功能展开图 ©英国杰典国际建筑 BAIDI

设计以传统宜居的四合院居住理念为灵感，演绎现代新中式设计风格；于闹市之中寻得一片宁静，力求让每个房间都能欣赏到庭院的美景，为业主提供具有老北京记忆的、无障碍且亲近自然、舒适温馨的生活环境。




传统宜居的四合院居住理念 ©英国杰典国际建筑 BAIDI


改造-低成本下的城市更新

健康生活区以三栋七层小楼和一栋三层服务中心围合而成，立面上选用充满原生态气息的砖土原色调，细节处融入中式格栅和三交六椀菱花穿孔板，以传统材料的质感搭配原有的玻璃幕墙，简单而又不失时尚感，给人一种温馨、暖心的家的感觉。




△温馨的立面质感材料 ©英国杰典国际建筑 BAIDI


△4#楼入口雨棚 ©摄影师金伟琦


△施工现场照片 ©英国杰典国际建筑 BAIDI

护理楼位于最北端临街路口，由原来的如家宾馆改造而成，主要服务于失智和半自理等需要医护人员照护的老人，同时底层部分配备商业和医疗功能对外开放。白色调的对外展示面搭配树形穿孔板和玻璃幕墙，以简洁轻快之感呼应周边环境。


△护理楼沿街现场照片 ©英国杰典国际建筑 BAIDI




△原如家酒店沿街立面改造前后对比 ©摄影师金伟琦


△护理楼改造后现场照片 ©英国杰典国际建筑 BAIDI


万平园林、独家私享
“造一座园子，诗意地生活”

借建筑围合出的上万平米中心场地，打造北京城市核心区养老项目内绝无仅有园林式景观庭院，结合天圆地方、道法自然的理念，以健康步道环绕自然山水亭台，辅以丰富的植被景观，为长者提供四季皆是景、亲近自然的疗愈型花园。






△道法自然的山水亭台 ©英国杰典国际建筑 BAIDI

院内实现完全人车分流，并融合天然水木，在园林的四个角落分别设计了不同理念的休闲空间，以林荫客厅、健身花园、静思园、童趣园等四大主题满足全龄段的使用需求。业主可以在这里晒太阳，休憩交流、健身漫步、独处冥想、或儿童游乐。




△造一片园子，诗意的生活 ©摄影师金伟琦


居住空间设计
标准化和模块化可复制的研究构思

居住单元的空间改造针对老人的护理需求，分为康养公寓和特殊照护区。户型上通过一系列的适老化改进和设备预留，以可灵活转换的空间设计，满足不同人群对象的使用需求。保证在需要人陪护或者同伴共住时，迅速实现一居到两居的转换。


△改造前室内空间 ©英国杰典国际建筑 BAIDI








△居住单元室内照片 ©英国杰典国际建筑 BAIDI

项目充分考虑到老年人行动的便利性和使用的舒适性，从材料、色彩、家具、智能化设施以及光环境的营造，再聚焦到细节处，适合老年人生活的空间尺度设计。


△护理单元室内照片 ©英国杰典国际建筑 BAIDI

希望实现适老化空间向标准化和模块化可复制方向发展的新突破，满足老年人在不远离家人的环境下实现“在地养老”。


△居住单元室内照片 ©英国杰典国际建筑 BAIDI


多样化公共活动空间，参与式经营

松鹤延年，择木而栖。

老人的晚年生活需要的往往不是单纯的护理，而是以“大健康”为核心的综合老年配套服务，不仅仅是让老人感觉生活在当下，而是让老人延长寿命，少受疾病折磨，快乐生活。


△社区配套功能示意图 ©英国杰典国际建筑 BAIDI

我们以参与式的经营理念+传统智慧关注老人对于物质、生理以及精神层面的要求。


△公区改造前 ©英国杰典国际建筑 BAIDI




△大堂公区改造后 ©摄影师金伟琦


△大堂公区改造后 ©英国杰典国际建筑 BAIDI

约4000平米的公共活动区，涵盖台球、图书馆、影音室、琴房、乒乓球室、瑜伽舞蹈室、康复健身区、书画手工室等功能，住户可以根据自己的兴趣选择不同的活动内容，以参与式经营理念，解决长者全生命周期需求，为长者打造适老的，如家一般幸福的乐园。




△音乐教室、阅览室以及醒目的标识系统 ©英国杰典国际建筑 BAIDI




△书画室及业主食堂 ©摄影师金伟琦

特殊照护楼配套设置医疗护理单元，全时段监测管理老年人的健康状态。以前瞻性的适老化理念设计规划，依托CCRC理念，满足住户临近医疗、靠近儿女、融入社会的需求，打造全年龄段养老照料社区。




△康复运动区和医护区 ©摄影师金伟琦

除内部配置完整功能区域，社区更是创新的设立了对外开放大小咖啡、日本料理吞寿司等餐饮商铺，以及国际康复诊所欧培徳、医疗整形美容等医养配套。让长者生活在充满烟火气、开放式的休闲社交空间，感受年轻时尚的生活方式。




△对外开放的餐饮商铺 ©摄影师金伟琦


社会影响及意义

大家保险·北京朝阳养老社区是由英国杰典建筑BAIDI设计，首旅旗下老旧宾馆升级改造而成的高端开放式养老社区，深刻聚焦当下老龄化时代和存量房时代最热话题：养老和城市更新。


△聚焦当下老龄化时代和存量房时代最热话题：养老和城市更新

在盘活存量资产的同时，有效填补了北京城市核心区没有大型高端医养机构的空白。对城市核心区建设时尚养老社区提供了非常具有借鉴意义的样本。




相关图纸


△总平面图 ©英国杰典国际建筑 BAIDI


△一层平面图 ©英国杰典国际建筑 BAIDI


△剖面图 ©英国杰典国际建筑 BAIDI


△沿街立面图 ©英国杰典国际建筑 BAIDI

项目基本信息
项目名称：大家保险•北京朝阳养老社区
项目地点：北京市东三环朝阳使馆区麦子店街
总建筑面积：42000平方米
建筑类型：CCRC持续照护式养老社区（546间）
设计时间：2017年-2019年
业主单位：大家保险集团有限责任公司
建设单位：北京首厚康健永安养老有限公司
设计总包：英国杰典国际建筑设计有限公司（BAI Design International Limited）
建筑设计：‍白宇、赵希鹏、冯娜、孟菲、Laura Zurbano、肖展诗、疏小德、梁颖、时海默、廉丽丽、张犇童、李程、朴香霖、赵婧、邓康、吕浩、庄德明
结构设计：刘胜鹏、王全祥、马文聪
机电设计：张学慧、宗勇猛
室内设计：肖海波、白宇、王亮、周妮、霍文静、李维康、崔明爽、鲜瀚斐、李永亘、袁玲、王慧、郭雅倩、刘帅奇
景观设计：白金、冯燕、白宇、李洋、刘雪婷、丁伟莎、吕伟、王伟成、董玲慧、陈刚、魏凯晋、季盟、梁颖、廉丽丽
结构检测：严华峰、李庆伟
幕墙设计：季山、尹叶梅、金志刚、白宇、廉丽丽
厨房设计：陈明
泛光设计：谢铎、白宇、廉丽丽
标识设计：白宇、朱婕妤、孟菲
雕塑设计：王鹭鹰
物业评估：冯娜、赵希鹏、张犇童、刘胜鹏、张学慧、宗勇猛、白金、王亮
一体化设计管理：白宇、赵希鹏、廉丽丽、宋京京
老建筑测绘：赵希鹏、张犇童、刘训英
建筑摄影：金伟琦、杰典建筑


来源：本文由英国杰典国际建筑设计有限公司提供稿件，所有著作权归属英国杰典国际建筑设计有限公司所有。