细节都藏在魔鬼里。把“细节”放到建筑上理解，就是大家常说的“作品完成度”。

造新建筑，可以用更先进的工艺、更昂贵的材料；但是放到改造项目上，物理空间和原有结构的限制往往很大， “技术实现”对于项目成败至关重要。

今天，我们就从「上海静安柒彩里」说开去，从平时看不到的背面，从对层高、消防、设备等等的优化，去理解设计背后的“技术实现”。


静安柒彩里的全新升级

近几年，很多老牌商场，像上海的八佰伴、太平洋百货、巴黎春天等紧追消费升级趋势，进行了新一轮改造，但改造难度和投入都很高。

上海静安柒彩里（原中华商城）改造项目获得了今年金盘奖上海赛区最佳城市更新类第一名，是绿地集团开发，三益中国参与改造设计深化的城市更新项目。对原建筑的内部空间和业态功能进行重新改造，激活城市中心区域的存量空间。

静安柒彩里，实景照片




项目位于上海市静安区万航渡路838号，两条主干道万航渡路与康定路交汇处，有着很好的城市展示面。

项目区位图


原中华商城于1998年完成施工图设计，2004年完成竣工验收，但因为各种原因闲置下来，成了一块城市“心病”。虽然外维护结构保存完好，但风格和硬件已明显落后于时代。

改造前外立面实景照片


改造前内部空间实景照片


历经了去年一整年的更新设计和现场施工，项目最终在2019年3月18日全新开业。现在，它是一座集合秀场展示、创意零售、美食广场、健身娱乐、共享办公于一体的综合体，也是一个立面美观度和室内功能性很高的改造案例。

改造完成后的静安柒彩里




静安柒彩里入口门厅




柒彩里内部商业界面





漂亮背后的故事

对商场的顾客而言，美观和便利性是他们在乎的切身问题。但从经营者角度来看，如何将商场商业性最大化，就必须从层高、消防、设备这些背面的问题进行综合考量。

1. 夺回魔鬼的30公分

从百货改造成mall最困难的是什么？有过此类项目经验的人会告诉你，是层高。曾经相对低矮的百货楼要想摇身变成重新进入年轻人打卡榜单里的综合购物广场，层高是摆在面前一个最严酷和棘手的难题。

进入存量时代后，许多改造项目也在思考如何让层高“长高”。由于项目要直面附近商场的竞争，业态定位要更加复合跟灵活，除了商场功能，还要做出满足秀场、创意零售和共享办公的空间。在较为低矮的空间内，即使面积足够，空间的张力也难以充分释放，一些对层高有要求的展览和表演活动也很难开展。

新开的商业中心层高往往都达到了5m往上，而中华商城的原始层高只有区区4.2m，这跟改造所要达到的诉求完全不匹配。所以我们的技术团队着重需要考量的是如何压缩结构和设备的综合使用空间，以实现更多的净高。

静安柒彩里室内


中华商城建造之初选用的1998年版防火规范早已过时。为了满足现行的国标规范要求，中庭的建筑防火卷帘盒由预留的900mm安装空间改为1300mm。在这个基础上如果沿用最初的管线排布，中庭走道吊顶只能做到2.7m。这个数字对于商业体验来说简直就是噩梦。

从哪里去偷来30公分，满足吊顶高度至少3m的高度呢？三益机电专业设计师综合协调管线排布与走向，最后经BIM设计，改变了占据竖向空间最大的蓝色消防排烟风管的走向，从综合调整为分支管经过后勤区域进入服务范围，夺回了这魔鬼的30公分。

优化过程


优化前后场景图


优化后实景照片


虽然仅仅是30cm，但为接下来的室内设计、后期运营提供了更大的弹性。从顾客角度来看，更加平整和开阔的天花，也提升了视觉感官上的舒适度。

2. 打好2+4的消防配合

如前所说，20年前的建造规范已无法满足现行的消防要求，消防设计需要重新做起。我们既要满足旧楼适用现行消防要求，更要将商业空间最大化，最大限度的保障商场里每层商铺的整体延续性，提高得铺率。那如何配合设计解决新的消防问题，就成为我们特别关注的重中之重。

静安柒彩里室内，实景照片


静安柒彩里地上8层被定性为高层商业。按新的防火规范进行计算，在原来两部防烟楼梯间的基础上，要再新增四部疏散防烟楼梯间，且需要在首层直接对外疏散。

这个问题的难点在于，中华商城与相邻两栋塔楼（吉臣酒店和蓝朝部落公寓）有着相互咬接的平面关系，即每层的租赁分割线并不在上下同一个位置对应，平面现状不规则。但新增的楼梯间既要落位在1-8层能对应起来的位置，且要能首层直接对外。同时，为了成就商铺的延续性，楼梯间不能位于平面中心，更不能是首层靠外墙的位置，毕竟这些都是商业最佳区域。

最终，考虑到商场进深方向偏厚，我们选择在在商业进深尽端的最西和最南部横竖集中设置了四部疏散楼梯间，解决了这一难题。

新增消防楼梯间示意


在利用原有楼梯间的情况下，新增的四部消防疏散楼梯，在一层结合原有楼梯间新开出一条疏散走道直接对外；在三层则是结合商业餐饮的后场通道布置。这种全局观下的消防落位不仅预留出商业价值最大的区域，也保证了商场内店铺的整体连续性。

另外，为了减少4.2米的原始层高不足可能产生的压抑感，店铺采用了开放式的中岛设计，保证了视线通畅，也节约了交通面积，从而提高了得铺率。

开放式的餐厅空间


3. 空间设计的隐形术

在深化设计中，如何隐藏设备也是一项技术活。对于改造项目来说，需要根据新的机电设计，对可能产生的噪声、气流以及对美观的影响采取措施。

项目裙房屋顶是旧有公寓、酒店与新改造部分的商场共用。为避免屋顶绿化被破坏，引发纠纷，我们将餐饮排烟风机及管道集中布置在无绿化地带，跟冷却循环管走向平行。

屋面鸟瞰


屋面餐饮排烟风机及管道布置


原方案设计将屋顶消防水箱间放置在一片竹林中。后经现场踏访，我们将其改为无构筑物的露天消防水箱（下图六个圆点的设备）并移至风冷热泵旁，圆满地解决了设备与绿化的冲突问题。

屋面机电设备布置


隐藏在竹林后的排烟风机/屋顶消防水箱


项目名称：上海绿地静安柒彩里
项目地址：上海市静安区万航渡路838号
建设单位：绿地集团
参与设计：三益中国
服务内容：方案配合-施工图
建筑面积：33165.9平方米
建筑摄影：刘松恺

建筑改造要置入新功能，就要相应置换整合新旧结构或设备。所以旧改项目中尤其离不开技术优化。不只是绿地柒彩里，其他项目也同样如此。

4. 设备管道的保护色

以“艺术生活化、生活艺术化”为发展理念，愚园路愚巷的变身将原本破败不堪的简陋老房子重塑成了一个跨界的生活美学街区。在这里，不仅有充满奇思妙想的创意店铺、悠游闲适的美食酒廊，更能在广阔的绿地草坪上做各种天马行空的艺术项目。

草坪边上沿街的一栋小洋房现在被改造成了潮流火锅店。经过综合分析，东北角是设置厨房的最佳位置，正好东北角屋面也有一个烟囱。不过原来的屋面烟囱只是造型，实际没有排油烟的功能，也无法打通在原有屋面开洞。

真假烟囱结合的平面示意


结合功能要求，我们在外立面重新设计了一个油烟管井，让真烟囱包裹住假烟囱，达到完美结合。并采用水洗鹅卵石作为烟囱立面材质，与小洋房的立面造型相得益彰。

下图为改造前和改造后的实景对比






项目名称：上海创邑SPACE·愚巷
项目地址：上海市长宁区愚园路1389号
建设单位：创邑实业
参与设计：三益中国
服务内容：方案配合-施工图
建筑面积：1169.28平方米

5. 偷梁换柱的真功夫

创邑SPACE·衡山地处上海衡山路，与各类文化艺术、生活美学、社群活动等元素跨界融合，打造工作休闲于一体的创意办公空间。

改造前立面实景图/改造后立面效果图


本项目原始结构复杂，无法通过传统的混凝土或者钢木结构来做出立面造型和细部效果。所以，本项目外墙采用轻质材料整体外挂，既不破坏原结构，又保证建筑效果。

原结构至少经过一次加层、一次改造和三次扩建，时间跨度大，年久失修破损严重。这对于建筑技术团队是个很大的挑战。我们经过反复沟通协调，最终给出了一套经济又适用的结构解决方案。

首先，内衬钢框架托换技术实现加固改造一箭双雕，以开间为单元设置钢结构框架，托起各层楼板后，再根据需要拆除砌体墙；另外，钢结构夹层依托下部框架升起，采用花纹钢板上覆混凝土结构，自重轻且无振动隔声好。

结构改造示意


项目名称：上海创邑SPACE·衡山
项目地址：上海市徐汇区衡山路237号
建设单位：创邑实业
参与设计：三益中国
服务内容：方案配合-施工图
建筑面积：3498平方米

城市更新是对城市生活的深度理解。简约和漂亮背后，是对一套完整设计体系的反复思考和打磨。

夺回魔鬼的30公分，表面上只是技术上的一点点优化，但却能给前端设计、后期运营带来积极正面的综合效应。落地过程也体现了对项目整体需求的理解。

好的建筑改造，一定是技术、设计、运营的共同实现，三益中国也有实力将这套理念和经验，落实到未来更多的项目中。


来源：本文由三益中国提供稿件，所有著作权归属三益中国所有。