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本文转载自建筑师五哥
                                                                                                
一座花园式购物中心的地产实验第1张图片


日本大阪的难波公园从2003年10月营业开始,以其层层叠落、绿树茵茵的屋顶花园闻名于世。整个建筑仿佛是游离于城市之上的自然绿洲,与周围线形建筑的冷酷风格形成强烈对比,成为嘈杂背景下的一处生动、温馨的街景。叠落的屋顶花园总面积约11,500平方米的广大的公园,种植了约300种植物。峡谷、流水、绿植、屋顶公园等,将自然融入城市,与周边旧城景观的和谐过度。此项目也成为国内商业综合体建筑方案设计投标的必举案例。


很多人看过难波公园后都会有疑问,这样的项目适合中国国内吗?中国有类似的项目吗?这样的项目在中国能落地吗?这样的项目在中国能赚钱吗?今天五哥分享的是一个在国内已经在运营,且以难波公园的理念来营造的城市综合体项目。

一座花园式购物中心的地产实验第2张图片


项目总占地3.5万平方米,容积率4.0。北侧与东侧临路,在基地东北侧有地铁站与地块地下联通(间隔一个街区)。项目东侧为写字楼,西侧为商业。地上建筑面积14.1万,地下建筑面积12.0万。

一座花园式购物中心的地产实验第3张图片


写字楼144米高,双塔楼,上部联通,为中文的“门”字。

一座花园式购物中心的地产实验第4张图片


一座花园式购物中心的地产实验第5张图片


写字楼内广场前,通向双子楼的流线上,设置一个向下的内凹型水盆,12米的高度,水流沿玻璃飞流直下,寓意金盆聚宝,同时又为地下带来采光。

一座花园式购物中心的地产实验第6张图片


一座花园式购物中心的地产实验第7张图片


写字楼大堂外面的地面采用了玻璃屋顶为地下采光,玻璃顶上为波光粼粼的浅水,同时侧面墙上有水流从上而下,寓意风调雨顺。
现在商业综合体设计还能与中国文化结合的已经比较少,只是除去这些概念,这些场景也确实不错。何况在中国的文化下,写字楼与商业图个好彩头,大家欢乐一下,更无可厚非。而项目做的最大的概念却在商业上,一个“花园式购物中心”。

一座花园式购物中心的地产实验第8张图片


一座花园式购物中心的地产实验第9张图片


一座花园式购物中心的地产实验第10张图片


一座花园式购物中心的地产实验第11张图片


商业用地为方形,环形动线,中间设置内广场。整体商业四周高,中间低。从3楼开始,出现屋顶花园,上升至4楼屋顶。

一座花园式购物中心的地产实验第12张图片


(项目屋顶公园实景图)

一座花园式购物中心的地产实验第13张图片


(项目屋顶公园实景图)从商业屋顶向下看,建筑都被掩映在绿化之中。

一座花园式购物中心的地产实验第14张图片


(项目屋顶公园实景图)

一座花园式购物中心的地产实验第15张图片


((项目屋顶公园实景图)而身处屋顶上,更像是一个隐藏的平地公园。

一座花园式购物中心的地产实验第16张图片


(项目中庭实景图)‍

一座花园式购物中心的地产实验第17张图片


(项目中庭实景图)在屋顶的中庭部分,垂直绿化设置的也非常的密集。

仅仅从屋顶公园与屋顶绿化最终表现来说,项目确实是国内将公园与综合体融合的一次大胆地实践,把自己从众多的套路化项目解脱出来,脱颖而出。也值得想往这个方向发展的同学们借鉴。

但是此项目也为众多同行所诟病,比如空间体验,流线,招商等方面的不足。五哥以为成功的项目总也有缺陷,失败的项目只要用心也总有可取之处。这个项目运营时间并不是特别久,非要定型说他好与坏,时间都尚早。本着客观的精神,我也来分析下自己参观整个项目,认为项目一些值得商榷与提升之处。(不为赞扬或者抹黑,纯个人专业探讨)

从设计上来讲,主要为内广场局促,动线导向不明显。

一座花园式购物中心的地产实验第18张图片


内广场效果图

一座花园式购物中心的地产实验第19张图片


内广场实景图对比内广场的效果图与实景图,发现效果图上空间相对开敞,可以容纳比较多的人,而实际中几乎感觉没什么人活动的空间,空间局促明显。

一座花园式购物中心的地产实验第20张图片


内广场鸟瞰效果图

一座花园式购物中心的地产实验第21张图片


站在三楼拍摄的内广场半鸟瞰。原谅五哥实在不能站在空中来拍,但是内广场的尺度确实不大。而一楼的室外广场,是游客对项目的重要体验区,此处的体验不佳,很难让客户产生逗留的欲望。很多人会说,设计师你不能把广场画的大一点吗?五哥以为这个问题反映出来了更深层次的问题。

一座花园式购物中心的地产实验第22张图片


项目整体切分给写字楼的资源太多,切分给商业的资源太少。

项目在用地规模(3.5万平方米)不算大,4.0高容积率的前提下,仍然把商业和写字楼做了切分,商业整体用地只能总用地一半,首层商业建筑面积占总用地密度在25%左右,首层商业占总用地的密度太小。项目整体地下和地上商业量在7.1万左右,而首层商业在0.9万左右,首层商业占总商业面积的13%左右,首层商业占总商业量的比例太小。

无论什么样的原因,五哥认为,把商业的首层铺的大一点,是稳妥的做法,确实需要缩小的,都需要谨慎的评估。

一座花园式购物中心的地产实验第23张图片


最后来总结下项目的特点:

1 双塔门型的写字楼标志感很强,营造了一个非常都市化的形象,商务部分的表现无疑是出色的。
2 商业屋顶公园塑造了一个游客可以停留游憩的场所,是商业和公园结合在国内的一大实践。
3 在商业逻辑上,首层商业面积占总商业量13%,占总用地25%,首层商业的用地确实小了点,这样的切分资源方法挑战了商业设计的常识,造成了商业空间与流线的遗憾。
4 在运营上,现状来看,还没有找到特别匹配的业态与公园结合,发挥屋顶公园的价值,运营是不断变化的,也许在后期能够满满摸索出更能发挥公园价值的业态。

整体看完之后,仍能感受到开发商当初愿意做一个不一样项目的情怀和决心。然而五哥还有些体会:有时我们带着情怀去追求一件事情,希望情怀可以一招致胜,现实又会让你很受伤,并不是情怀有错,而是我们带着情怀去做一件事时,仍然需要尊重事务原本的逻辑和常识。当我们既有情怀又能尊重常识的时候,我们肯定能做的更好。

当然这个项目的情怀和亮点现在还没有转化为业绩,它的缺憾也并不致命,在后期的运营中,希望它能够找到更适合它的样子,也希望这样大胆尝试的项目越来越多……

一座花园式购物中心的地产实验第24张图片


                    
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